Construções não regularizadas podem gerar impostos, multas e impactos patrimoniais: o que muitos proprietários descobrem tarde demais.

Mesmo quando não estão formalmente registradas na matrícula do imóvel, edificações podem gerar tributação, fiscalização do Poder Público e até a aplicação de multas administrativas.

Esse é um ponto que ainda gera surpresa em muitos proprietários.

Não é incomum que proprietários ampliem seus imóveis ao longo dos anos sem promover a correspondente averbação da construção na matrícula imobiliária. Casas ampliadas ao longo do tempo, áreas construídas sem averbação no registro imobiliário, edículas, salões comerciais ou mesmo ampliações realizadas sem a devida regularização acabam permanecendo apenas na realidade física do imóvel, sem refletir sua situação registral e cadastral.

O que muitos não percebem é que a ausência de regularização não impede que o Poder Público identifique a existência da construção e exerça sua competência fiscalizatória e tributária. Em outras palavras, a construção pode ser considerada pelo Fisco mesmo que ainda não esteja formalmente regularizada.

Isso porque o sistema tributário brasileiro opera a partir de uma lógica objetiva: a incidência do tributo decorre da ocorrência do fato gerador, independentemente da regularidade formal da situação que lhe deu origem.

É nesse contexto que se insere o antigo princípio jurídico conhecido pela expressão latina pecunia non olet, cuja tradução literal significa que “o dinheiro não tem cheiro”.

Embora o princípio seja tradicionalmente associado à tributação de valores provenientes de atividades ilícitas, ele ilustra uma lógica mais ampla do sistema tributário: a incidência do tributo decorre da ocorrência do fato gerador, ainda que a situação que lhe deu origem apresente alguma irregularidade jurídica.

Essa compreensão encontra respaldo, inclusive, no próprio sistema tributário brasileiro. O art. 118 do Código Tributário Nacional estabelece que a definição legal do fato gerador deve ser interpretada abstraindo-se da validade jurídica dos atos efetivamente praticados pelos contribuintes.

Aplicando essa lógica à realidade imobiliária, observa-se que a existência de uma construção não averbada, ainda que represente uma irregularidade do ponto de vista registral ou urbanístico, não impede que ela seja considerada para fins fiscais.

Na prática, muitos municípios têm intensificado mecanismos de fiscalização e atualização cadastral, realizando levantamentos aerofotogramétricos, análise de imagens aéreas, cruzamentos de dados cadastrais e revisões do cadastro imobiliário municipal e urbanístico.

Uma vez constatada as divergências, muitos proprietários acabam sendo surpreendidos com notificações administrativas, revisões no valor do IPTU, autuações urbanísticas, exigências de regularização de construções e a temida aplicação de sanções administrativas.

Essa realidade evidencia uma característica do sistema jurídico: enquanto a regularização registral é indispensável para conferir segurança jurídica, publicidade e validade perante terceiros, a incidência tributária pode ocorrer mesmo diante de situações que ainda não foram formalmente regularizadas.

Além da repercussão fiscal, a ausência de averbação da construção também pode gerar impactos patrimoniais relevantes. Imóveis com edificações não regularizadas frequentemente enfrentam obstáculos em operações de compra e venda, obtenção de financiamento bancário, instituição de garantias ou mesmo em procedimentos sucessórios, como inventários e partilhas.

Não raramente, tais irregularidades somente são identificadas quando o imóvel passa a integrar uma dessas operações, exigindo providências técnicas e jurídicas para a adequação da situação registral.

Antecipar essa verificação, portanto, não apenas evita entraves futuros, mas contribui para assegurar que o patrimônio construído ao longo de uma vida possa cumprir plenamente sua função econômica e familiar.

No direito imobiliário, a prevenção quase sempre representa menor custo, menor exposição a sanções e maior proteção ao patrimônio.

Artigo da advogada imobiliarista Karine Yoshimi Duarte Taguchi, OAB/PR 130.986

Karine é Advogada especialista em Direito Imobiliário e Regularização de Imóveis. Atua na assessoria jurídica de negócios imobiliários e organização patrimonial.